Отмена сниженного НДС на недвижимость Кипра

После 15 июня 2026 года на Кипре перестанет действовать льготная ставка 5% НДС при покупке недвижимости по прежним условиям. Для большинства сделок ставка составит стандартные 19%.

Значит ли это что у покупателей осталось несколько месяцев, чтобы успеть оформить жилье по старым условиям? Давайте разбираться.

До 31 октября 2023 года Кипр предлагал одну из самых щедрых схем в ЕС. Льготная ставка 5% применялась к первым 200 кв.м. нового жилья без ограничений по стоимости. Единственным условием было использование объекта как основного места проживания не менее 10 лет.

Однако за последние годы налоговая служба зафиксировала массовые нарушения: обеспеченные покупатели оформляли льготу на дома за миллионы евро, которые использовались для инвестиций или сдавались в аренду. За три года проведено более 5000 проверок, а сумма взысканий превысила €50 млн. В таких случаях льгота аннулировалась, и покупателю приходилось возвращать разницу между ставками 5% и 19%.

С ноября 2023 года вступил в силу закон N.42(I)/2023, который ужесточил критерии получения льготного НДС.

Теперь ставка 5% применяется только если выполнены следующие условия:

🔴объект недвижимости — новое жильё;

🔴льгота распространяется на первые 130 кв.м.;

🔴общая застроенная площадь не превышает 190 кв.м.;

🔴стоимость объекта — до €350 000;

🔴общая сумма сделки — не более €475 000;

🔴жильё используется как основное место проживания минимум 10 лет.

Эти правила исключают из льготного режима премиальные и инвестиционные объекты, оставляя его только для действительно первого жилья.

Возможность приобрести жилье с НДС 5% по старым условиям возможно только с объектами, где застройщики подали заявление на разрешение на строительство до 31 октября 2023 года. После этой даты Кипр полностью перейдет на новую систему налогообложения, где большинство объектов облагаются 19% НДС.

Что это значит для покупателей?

Переходный период — это окно возможностей, которое закроется уже через несколько месяцев, а если быть точнее, начало захлопываться уже сейчас.

С одной стороны, покупатели, планирующие приобрести жилье для личного проживания, ещё могут воспользоваться льготой 5%, если объект подпадает под старые разрешения. С другой — инвесторы должны учитывать, что таких объектов становится на рынке всё меньше, а из-за смены законодательства ажиотаж только растёт.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости на Кипре — для проживания, получения пассивного дохода или переезда — Astons поможет найти объекты, которые всё ещё подпадают под ставку 5%, проведет юридическую проверку, и при необходимости сопроводит при получении ВНЖ для всей семьи.