Какие налоги платит покупатель недвижимости на Кипре?

Налоги на недвижимость на Кипре зависят от типа сделки. Новый объект обычно облагается НДС по ставке 19%, а для жилья, предназначенного для постоянного проживания, может применяться льготная ставка 5%. При покупке вторичной недвижимости может взиматься сбор за переход права собственности, рассчитываемый по прогрессивной шкале от 3% до 8%. 

Доход от аренды облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале от 0% до 35%. При продаже объекта может взиматься налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20%.

В этом руководстве рассмотрим основные налоги и сборы при покупке, владении и продаже недвижимости на Кипре, актуальные ставки и условия их применения.

Ключевые моменты

1. При покупке новой недвижимости обычно уплачивается НДС, а при покупке вторичной — сбор за передачу права собственности.
2. Стандартная ставка НДС — 19%. Инвесторы, покупающие жилье для постоянного проживания, могут иметь право на льготную ставку 5%.
3. Сбор за переход права собственности рассчитывается по прогрессивной шкале. Если сделка не облагается НДС, его размер обычно снижается на 50%. 
4. Доход от аренды облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. В некоторых случаях также уплачивается взнос в систему здравоохранения GeSY по ставке 2,65%. 
5. При продаже недвижимости налог на прирост капитала составляет 20% от налогооблагаемой прибыли с учетом предусмотренных законодательством вычетов и льгот. 
6. Владельцам недвижимости также необходимо учитывать муниципальные сборы и расходы на содержание общих территорий, если они предусмотрены. 

Нужно ли платить НДС или сбор за передачу права собственности?

При покупке недвижимости на Кипре важно определить, какой платеж применяется к сделке — НДС или сбор за переход права собственности. Как правило, одновременно они не взимаются. 

Новое жилье от застройщика при первой продаже обычно облагается НДС. Для вторичных объектов НДС, как правило, не применяется, но при оформлении права собственности взимается соответствующий сбор. 

Тип платежа влияет на итоговые расходы покупателя, поэтому его стоит учитывать при расчете бюджета на покупку. 

НДС при покупке недвижимости

НДС обычно взимается при первой продаже новой жилой и коммерческой недвижимости застройщиком. Стандартная ставка — 19%. 

При покупке жилья для постоянного проживания ставка НДС 5% может применяться к первым 130 кв. м жилой площади и стоимости до €350,000. При этом общая площадь объекта не должна превышать 190 кв. м, а его общая стоимость — €475,000. При превышении установленных предельных значений применяются общие правила НДС. 

Сбор за передачу права собственности

При покупке вторичной недвижимости на Кипре взимается сбор за переход права собственности. Он уплачивается при регистрации объекта на имя нового владельца в Департаменте земельных ресурсов и землеустройства Кипра (Department of Lands and Surveys). 

Размер сбора зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается по прогрессивной шкале: 

Каждая ставка применяется только к соответствующей части стоимости недвижимости, а не ко всей сумме сделки. 

Если сделка не облагается НДС, сбор за передачу права собственности уменьшается на 50%, за исключением случаев предусмотренных законодательством. Если при покупке уплачивается НДС, сбор не взимается. 

Облагается ли доход от аренды налогом?

Да. Доход от сдачи недвижимости в аренду, как правило, облагается подоходным налогом. Его размер зависит от общего налогооблагаемого годового дохода собственника и рассчитывается по прогрессивной шкале. 

В настоящее время действуют следующие ставки:

Подоходный налог рассчитывается с учетом предусмотренных законом расходов и вычетов, поэтому налогооблагаемая сумма может быть меньше фактически полученного дохода от аренды. 

Взнос в систему здравоохранения GeSY

Помимо подоходного налога, с дохода от аренды может взиматься взнос в Общую систему здравоохранения Кипра (General Healthcare System, GeSY) по ставке 2,65%. Его уплата зависит от налогового статуса собственника и других применимых условий. 

Размер налогов зависит от индивидуальной ситуации владельца, включая его налоговое резидентство, общий доход и применимые вычеты. Поэтому перед покупкой недвижимости для сдачи в аренду стоит проконсультироваться с налоговым специалистом. 

Местные сборы

На Кипре нет ежегодного государственного налога на владение недвижимостью. Однако собственники оплачивают местные сборы, размер которых зависит от муниципалитета и характеристик объекта. 

К ним могут относиться: 

• муниципальные сборы;
• сборы за канализацию; 
• плата за вывоз бытовых отходов; 
• другие платежи, устанавливаемые соответствующим муниципалитетом.

Владельцам квартир в жилых комплексах также нужно учитывать расходы на содержание общих территорий. Они не относятся к налогам и зависят от инфраструктуры конкретного проекта. Такие расходы могут включать уборку, озеленение, обслуживание лифтов и бассейнов, охрану, содержание фитнес-залов и управление комплексом. 

Налог на прирост капитала

При продаже недвижимости на Кипре полученная прибыль может облагаться налогом на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT). Стандартная ставка — 20%. 

Налог начисляется не на всю стоимость, а на налогооблагаемую прибыль. Она определяется как разница между ценой продажи и стоимостью покупки недвижимости с учетом ряда допустимых расходов. 

К таким расходам могут относиться: 

• затраты, связанные с покупкой недвижимости; 
• подтвержденные расходы на улучшение объекта; 
• другие платежи, предусмотренные налоговым законодательством Кипра.

В результате фактическая сумма налога нередко оказывается значительно ниже, чем многие продавцы ожидают первоначально.

Какие еще расходы следует учитывать владельцам недвижимости?

Помимо налогов, владельцы недвижимости на Кипре несут регулярные расходы на содержание и обслуживание объекта. 

В зависимости от типа недвижимости к ним могут относиться: 

• страхование недвижимости;
• услуги управляющей компании; 
• обслуживание и ремонт;
• коммунальные платежи;
• содержание общих территорий в жилых комплексах.

Эти расходы важно учитывать заранее, особенно если недвижимость покупается для сдачи в аренду. Они влияют на общие затраты владельца и итоговую доходность инвестиций. 

Что следует учитывать при налоговом планировании перед покупкой недвижимости на Кипре

Налоговые расходы зависят от типа недвижимости (новая или вторичная), цели покупки и дальнейшего использования объекта. Поэтому еще до заключения сделки важно определить, какие налоги и сборы будут применяться при покупке, владении и последующей продаже. 

В частности, стоит заранее уточнить: 

• применяется ли НДС или сбор за переход права собственности; 
• можно ли воспользоваться льготной ставкой НДС 5%; 
• какие налоги могут возникнуть при сдаче недвижимости в аренду; 
• какие расходы и вычеты можно учесть при расчете налогов; 
• какие налоговые обязательства могут возникнуть при продаже объекта. 

Специалисты Astons помогут рассчитать расходы на покупку недвижимости, разобраться в применимых налогах и сборах и сопроводят сделку на всех этапах. При необходимости команда также поможет оформить ПМЖ Кипра за инвестиции для всей семьи. 

Часто задаваемые вопросы